| Ringraziamo per questi interventi lo STUDIO LEGALE RUGGIERO
Via Vado 13/2 16154 Genova Tel. e Fax (010) 6043633
avv. Roberto Ruggiero
dott. patr. Stefano Negri
dott. Anna Maria Leoncini
dott. Stefania Boero
QUESITO 3
Sto acquistando la prima casa. Per delle ragioni di contrattazione e con lo
scopo di abbassare il prezzo della vendita, sto proponendo al venditore, attraverso una
proposta di acquisto, un forte acconto, una somma pari al 60% alla stipula della promessa
di vendita. La consegna dello stabile prevista tra otto mesi. Vorrei sapere quali sono
le vie che mi permettono di tutelarmi da eventuali fallimenti della ditta con la relativa
perdita dell'intera somma
RISPOSTA
La soluzione al problema quella di sottoscrivere un vero e proprio contratto
preliminare di compravendita procedendo poi alla trascrizione dello stesso presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari del luogo ove ubicato e ci ai fini della
pubblicit legale (art 2644 c.c.).
Infatti grazie alla novella contenuta nell'art 3 del decreto legge 669/96 convertito, con
modificazioni, nella Legge n. 30 del 28/02/97 possibile procedere alla trascrizione del
contratto preliminare di compravendita immobiliare e ci, grazie agli effetti della
trascrizione, consente una maggiore tutele del promissario acquirente rispetto anche ad
eventuali fallimenti del costruttore.
Infatti la suddetta normativa ha apportato modifiche non solo al codice civile ma anche
all'art. 72 del Regio Decreto del 16/03/42 n.267, cosiddetta "Legge
Fallimentare". A detto art. 72, che concerne gli effetti del fallimento nel caso di
vendita non ancora eseguita dai contraenti, aggiunto il seguente comma: "Qualora
l'immobile sia stato oggetto di preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'art. 2645
bis del codice civile e il curatore, ai sensi del disposto contenuto nel numero 5 bis
dell'art. 2780 c.c. scelga lo scioglimento del contratto, l'acquirente ha diritto di fare
valere il proprio credito, nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno
e gode del privilegio di cui all'art. 2775 bis c.c. a condizione che gli effetti della
trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della
dichiarazione del fallimento."
L'art 2775 bis c.c. intitolato, appunto, "Credito per mancata esecuzione di contratti
preliminari" dispone che, nel caso di mancata esecuzione di contratto preliminare
trascritto, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio
speciale sul bene oggetto del contratto preliminare.
Giova a tale punto ricordare che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare
cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le
parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla
trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo.
Esistendo le suddette condizioni il promissario acquirente avr un privilegio speciale su
quel bene oggetto del contratto in sede di insinuazione al passivo dell'eventuale
fallimento del costruttore.
QUESITO 2
Ho affittato in immobile ad una persona che non mi ha pi pagato
l’affitto. Vorrei sapere qual la procedura pi rapida per rientrare in possesso
dello stesso
RISPOSTA
Nel caso in cui il conduttore ometta di pagare il canone di locazione o gli oneri
accessori ammontanti ad una somma che superi l’importo di due mensilit di canone,
il proprietario che voglia riottenere la disponibilit dell’immobile deve agire
secondo la procedura dello sfratto per morosit. Detta procedura, per la quale
competente il Tribunale in funzione di Giudice Unico del luogo ove sito il bene
immobile, viene radicata mediante la notifica al conduttore moroso dell’atto di
intimazione di sfratto per morosit e contestuale citazione per la convalida. Il locatore
chieder al Tribunale che venga convalidato lo sfratto per morosit, concedendo termine
minimo al conduttore per il rilascio dell’immobile. La procedura, se seguita con
tempestivit allo spirare di igni singolo termine dall’inizio fino alla fase
esecutiva in oggi piuttosto rapida. Tra la data nella quale notificato l’atto
di intimazione al conduttore e quella fissata per l’udienza di convalida deve
trascorrere a termini di codice di procedura civile un tempo non inferiore a giorni venti.
In sede di udienza si possono verificare differenti situazioni.
a) Il conduttore convenuto non compare.
In tale caso il Giudice convalida lo sfratto e concede un termine per il rilascio (nella
prassi di trenta giorni). Trascorso detto termine, sulla base della formula esecutiva che
la Cancelleria provveder ad apporre in calce all’originale notificato
dell’atto di citazione, il locatore notificher il precetto di rilascio che concede
ulteriori dieci giorni per lo sgombero con l’avvertimento che in difetto si
proceder ad esecuzione forzata. Qualora anche il suddetto termine rimanesse inevaso
dovr essere notificato al conduttore il cosiddetto preavviso di rilascio nel quale
l’Ufficiale Giudiziario delle Esecuzioni indicher il giorno e l’ora del primo
accesso.
In oggi, a seguito di modifiche rispetto al regime precedente, la concessione della Forza
Pubblica per l’esecuzione degli sfratti non pi di competenza della Prefettura,
ma pu essere richiesta direttamente, tramite l’Ufficiale Giudiziario per il primo
accesso. In tal modo gi alla prima visita dell’Ufficiale giudiziario possibile
ottenere lo sgombero forzoso dell’immobile; in tali casi consigliabile avere anche
l’ausilio del fabbro e, con espressa autorizzazione del Giudice delle Esecuzioni,
anche di un medico che sar chiamato a valutare eventuali ragioni di ordine fisico
lamentate dal conduttore al fine di impedire l’esecuzione.
b) Pu accadere che in udienza compaia il conduttore chiedendo la concessione del
cosiddetto "termine di grazia" (art. 55 L. 392/1978 cd. legge sull’equo
canone).
In tale caso il giudice, di prassi, concede sempre il suddetto termine che non pu essere
superiore a novanta giorni per saldare la morosit maggiorata di interessi e di spese
legali, nonch fissa ulteriore udienza per verificare l’adempimento. Qualora il
debito non fosse saldato il Giudice convalida lo sfratto. Giova ricordare, per
giurisprudenza costante, che detto art. 55 non applicabile a locazioni diverse
dall’uso abitativo.
c) Pu accadere che il conduttore compaia in udienza e formuli opposizioni o
contestazioni sull’ammontare dei canoni
In tale caso il Giudice deve ordinare il mutamento del rito determinando cos la nascita
di un vero e proprio contenzioso.
QUESITO 1
Ho acquistato un immobile da un fallimento attraverso il Tribunale. Tale
immobile (un esercizio commerciale) utilizzato dallo stesso esecutato che aveva
ottenuto la possibilit di rimanere nello stesso fino alla vendita. Ho gi spedito un
paio di raccomandate ma l’esecutato non vuole andare via. Cosa devo fare? Posso
chiedere gli affitti dei mesi per cui non sono riuscito ad utilizzare il locale? Non
compito del Tribunale consegnarmi l’immobile libero come era scritto sul bando?
RISPOSTA
Una volta avvenuta l’aggiudicazione definitiva del bene immobile il Giudice
dell’Esecuzione pronuncia un decreto di trasferimento in base al quale
l’aggiudicatario potr ottenere la trascrizione a suo favore della propriet del
bene acquistato nei registri immobiliari. Lo stesso decreto contiene l’ingiunzione
rivolta al debitore, che eventualmente ancora occupasse l’immobile (anche
legittimamente poich autorizzato dal Giudice in tal senso), di rilasciare lo stesso a
favore dell’aggiudicatario.
Bisogna anche considerare che nella stragrande maggioranza dei casi il debitore anche
custode dell’immobile, pertanto la suddetta ingiunzione a consegnare, contenuta nel
decreto di trasferimento, diretta al debitore a titolo di custode, nonch di soggetto
autorizzato ad abitare l’immobile. In caso di mancato spontaneo rilascio dovr
essere posta in essere la cosiddetta esecuzione per rilascio dell’immobile
espropriato che deve essere preceduta dalla notificazione non solo del decreto di
trasferimento (titolo esecutivo) ma anche del precetto. Le modalit del rilascio in tal
caso saranno le medesime seguite per l’esecuzione dello stesso tramite Ufficiale
Giudiziario.
Il debitore/custode, che si rende colpevole dell’illegittimo rifiuto a consegnare
l’immobile, responsabile per i danni che derivano dal suo comportamento; tale
responsabilit deve per essere fatta valere in separato giudizio di merito, non nel
processo esecutivo. A ci va aggiunto che il debitore in quanto custode riveste
sicuramente ope legis la qualifica di pubblico ufficiale e perci se non intende
rilasciare l’immobile si rende responsabile del reato di omissione o rifiuto di atti
di ufficio di cui all’art. 328 c.p. eventualmente connesso a quello di abuso di
ufficio di cui all’art. 323 c.p.: detti reati sono perseguibili d’ufficio.
Appare quindi evidente che il nocumento subito dall’aggiudicatario a seguito del
rifiuto del rilascio e per il tempo per cui questo non avvenuto pu essere risarcito
sia dal punto di vista civile che come conseguenza di procedimento penale.
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