Premessa
Lo spunto per parlare della legge che regola l’acquisto immobiliare in
Francia me lo ha fornito un articolo sul Corriere della Sera nel quale venivano elencati
con una sequela di numeri i fallimenti delle società di costruzione e delle conseguenze
per gli acquirenti.
Mi occupo del mercato immobiliare
francese da quando nel 1988 il governo italiano ha dato l’autorizzazione ai residenti
italiani d’acquistare beni immobili all’estero. Passato direttamente
dall’università a questo settore mi era sembrato del tutto naturale che vi fossero
regole molto precise che tutelassero coloro che investivano somme di denaro importanti. In
effetti mi sbagliavo. Quando ho analizzato le motivazioni per le quali un investitore
italiano potesse essere attratto dal mercato immobiliare francese mi sono accorto con
grande stupore che non era solo per la grande vocazione turistica internazionale o per i
prezzi decisamente più abbordabili a parità di posizioni, ma che esistevano leggi e
garanzie per l’acquirente che in Italia e nel resto d’Europa non esistevano. Una
legge modello per la quale anche il legislatore italiano alcune volte ha nutrito
interesse. Purtroppo solo interesse. In Italia non sono rari i casi in cui un acquirente
di un immobile in costruzione (articolo di Renato Gentilini sui fallimenti) si è trovato
nella spiacevole situazione di aver pagato in parte o addirittura la totalità del proprio
appartamento e vedere sfumare i risparmi a causa di fallimenti o cattive esecuzioni dei
lavori. Ciò in Francia non può accadere, le responsabilità del costruttore e le leggi a
garanzia dell’acquirente sono semplici e chiare in modo da fornire la massima
sicurezza al momento dell’acquisto e nelle fasi successive. Infatti l’attività
dei costruttori è strettamente regolamentata dalle istituzioni pubbliche ed è fatta
oggetto di controlli permanenti a tutti gli stadi di un’operazione immobiliare
(giuridici, tecnico, finanziari). Prima fra tutte il costruttore deve seguire "Les
Documents Techniques Unifié" pubblicato dal Centre Scientifique et Technique du
batiment" dove vengono determinate le regole di costruzione e la messa in
opera dei materiali. Poi la garanzia di fine lavori che viene rilasciata da una
Banca che si fa garante del completamento dei lavori nei confronti dell’acquirente.
Inoltre secondo il legislatore francese, il costruttore è responsabile di ogni difetto o
inadempienza concernenti il proprio immobile (articolo 1792-1 del codice civile).
Egli ha quindi l’obbligo di sottoscrivere, al momento dell’inizio
lavori, tre garanzie:
La garanzia di perfetta conduzione a termine (1 anno), che copre ogni
inadempienza o difetto che risulti al momento della consegna dell’immobile o durante
l’anno trascorso da questa data.
La garanzia di funzionamento (2 anni), che copre danni e disfunzioni
di apparecchiature elettriche o meccaniche non incassate, rivestimenti rurali o dei
pavimenti, elementi idraulici apparenti…Se queste carenze sono suscettibili di
compromettere la destinazione dell’opera entra in funzione la garanzia decennale.
La garanzia decennale (10 anni), che copre i danni che mettono in
pericolo la solidità della struttura, nonché quelli che rendono l’immobile inadatto
alla sua destinazione, come le parti dell’attrezzatura indissociabili dall’opera
edilizia.
Il costruttore è pure tenuto a
sottoscrivere due assicurazioni:
L’assicurazione contro i danni, valida entro i termini della
garanzia decennale, da sottoscrivere prima dell’apertura del cantiere, che interviene
per ogni inadempienza dell’impresa o per abbandono di cantiere.
L’assicurazione di responsabilità, da sottoscrivere prima
dell’inizio dei lavori, è valida 10 anni dalla consegna dell’immobile. Essa
copre gli oneri definitivi delle riparazioni a rimborso dell’assicurazione-danni in
caso di responsabilità del costruttore
Inoltre sono previste garanzie a
tutela dell’acquirente nel momento dell’acquisto.
Alla sottoscrizione della proposta
di acquisto l’acquirente deve versare un deposito di garanzia corrispondente
al:
5% del prezzo di
vendita se l’immobile verrà consegnato entro un anno.
5% se l’immobile è in "etat futur".
Tale deposito di garanzia va versato su un conto corrente speciale aperto a
nome del costruttore presso una banca o presso il notaio autorizzato. Esso rimane
indisponibile e non cedibile fino alla firma del rogito notarile e verrà integralmente
restituito entro 3 mesi al cliente (previa richiesta scritta e motivata al costruttore a
mezzo raccomandata RR) in caso di:
- mancato rispetto del contratto
preliminare di vendita (compromesso),
- quando il prezzo di vendita è superiore del 5% del prezzo, riveduto
conformemente alla clausola del contratto preliminare di vendita,
- se il mutuo bancario non viene concesso o se il tasso dello stesso è
superiore a quello indicato alla sua sottoscrizione o se il suo ammontare è inferiore
almeno del 10% a quello previsto,
- quando c’è mancata corrispondenza dell’immobile alla
documentazione di vendita.
Inoltre nel caso che l’immobile
sia interamente da costruire il piano di pagamenti prefissato dal legislatore è il
seguente:
5% deposito di garanzia
25% alla firma dell’atto di acquisto (che avviene già dall’inizio
dei lavori)
5% al completamento delle fondamenta
20% il mese seguente il completamento delle fondamenta
10% al raggiungimento della piattaforma del piano terra
5% al tetto
15% un mese dopo la copertura del tetto
5% al completamento dei muri interni
5% al completamento dell’immobile
5% alla consegna chiavi che avviene contestualmente alla firma del modulo
Si tratta di una legge semplice che
tutela gli acquirenti da spiacevoli sorprese, ma accontenta i costruttori in quanto ne
determina un alto livello professionale.
Massimo
Monteggia (Leader Real Estate) |
